Выбор квартиры - очень непростая задача для большинства покупателей нового жилья. Сегодня на рынке представлено такое разнообразие строящихся и недавно построенных домов разного качества, что растеряться и купить плохое жилье может даже опытный человек. Предложений очень много и выбрать новое жилье - сложно. Особенно пугающей эта задача становится, если вы выбираете новый дом и квартиру впервые.
В этой статье мы расскажем как правильно выбрать ваше будущее жилье: собрать нужную информацию о застройщике и выяснить все важное о строящемся доме. Отдельно разберем основные ловушки, проблемы и подводные камни, с которыми можно столкнуться при покупке.
Как выбрать застройщика
Если вы решили купить квартиру в строящемся доме, очень важно составить для себя перечень надежных и проверенных застройщиков. Первым делом нужно изучить сайты компаний. На своих сайтах застройщики размещают техническое описание будущих зданий, информацию о построенных объектах, документы о компании, разрешительную документацию на строительство, трансляции строительства с веб-камер и фотоотчеты со стройплощадки. Все это нужно изучить заранее. Если на сайте нет какой-либо важной документации, например, разрешения на строительство, ее нужно запросить в отделе продаж. Помимо этого, нужно выяснить, какие судебные разбирательства были и есть у компании в настоящий момент, не арестована ли площадка, где ведется строительство. Помните, что инвестировать в строительство на стадии "котлован" можно только у самых надежных компаний с безупречной репутацией. И то, всегда есть риск того, что сроки сдачи дома могут затянуться, а в худшем случае дом может превратиться в долгострой.
Следует знать, что не все застройщики строят дома качественно. Люди обычно не разбираются в узких вопросах качества строительства, поэтому при выборе жилья часто полагаются только на слова застройщика, красочные рекламные материалы и красивые визуализации будущего дома. Это не очень хороший подход к инвестициям в недвижимость, т. к. далеко не все компании дорожат своей репутацией и не позволяют себе сознательный обман покупателей. Многие строят по принципу "пообещаем много, возьмем деньги и построим с минимально допустимым качеством из самых дешевых материалов". Люди обычно не знают, где застройщик может их обмануть и на чем важном сэкономить за их счет. А это происходит повсеместно, потому что постоянно растет себестоимость строительства, строится все больше новых домов, увеличивается предложение на рынке, маржа застройщика уменьшается, ему все больше приходится оптимизировать свои затраты, попросту - на всем экономить.
Мы рекомендуем провести свое небольшое исследование по уже построенным домам каждой компании. Можно сравнить, насколько соответствует внешний вид фасадов и придомовой территории картинкам и визуализациям, которые выложены на сайте компании. Целесообразно поспрашивать жильцов в уже сданных домах: узнать, часто ли ломаются лифты, довольны ли жильцы работой управляющей компании. Проверьте состояние фасадов и входных групп, осмотрите выход на крышу и выясните, нет ли там потеков и плесени. Обязательно нужно изучить, что о застройщике пишут на форумах и в группах жильцов в социальных сетях.
Технологии и материалы
На следующем этапе важно выяснить, какие технологии и материалы застройщик использует при строительстве. Рекомендуем разобраться, из чего компания строит ваше будущее жилье: кто поставляет на объект бетон - самый важный строительный материал, какие у здания будут фасады, толщина внешних и внутренних стен, перекрытий, высота потолков "в чистоте", какие в здании будут установлены лифты, инженерные сети, возможна ли свободная планировка квартир, какой уровень отделки мест общего пользования предусмотрен проектом и т. п. Узнайте, по какой технологии застройщик возводит свои здания, какие предлагает планировки, какое утепление использует при строительстве зданий, как обстоит дело с подключением к внешним инженерным сетям. В Одессе и других городах есть примеры, когда компания полностью строила дома, передавала ключи жильцам, а подключение к постоянным городским электросетям сделать "забывала", и люди до сих пор живут в своих новых домах с электричеством, подключенным по "временной" схеме - с постоянными отключениями света и нестабильным напряжением, которое выводит из строя электроприборы и технику жильцов. По правилам такая схема используется только на стадии строительства, но те, кому не повезло с застройщиком, так и остались с последствиями неправильно сделанного выбора. Чтобы этого не случилось с вами, не полагайтесь только на слова застройщика, уделите должное внимание и проверьте компанию максимально тщательно.
Часто встречаются ситуации, когда застройщик на сайте обещает дом "бизнес-класса", а по факту строит чистый "эконом", например - заказывает бетон не у надежных производителей качественного заводского бетона, а у маленьких безымянных предприятий, которые вовсе не контролируют его качество и соответствие требованиям проекта. Класс бетона, его состав, качество компонентов бетонной смеси, строгое соблюдение рецептуры и технологии укладки - все это ключевые параметры качества здания, квартиру в котором вы покупаете. Поэтому на данном этапе крайне важно узнать, кто поставляет на стройку важнейшие стройматериалы - бетон и арматуру. Не стесняйтесь спрашивать у застройщика - из какого бетона строится ваш дом? И если вы поймете, что застройщик закупает эти материалы не у крупных предприятий с мощной производственной базой, современным оборудованием, лабораториями и контролем качества, а у маленьких кустарных и безымянных производителей - мы рекомендуем не рассматривать покупку квартиры у этой компании.
Если такой застройщик экономит на качественном бетоне, то его расчет обычно идет на то, что дешевый "ноунейм" бетон приобретет нужную прочность со временем, а покупатель никогда не узнает о такой подмене. Но такие махинации не проходят бесследно и впоследствии часто приводят к крупным трещинам в несущих конструкциях - стенах, перекрытиях и фундаментах. Это происходит потому что при заливке конструкции некачественным бетоном ее фактическая несущая способность не соответствует проектной, что может привести к разрушению. Жить в здании, построенном с таким подходом, становится небезопасно. Наш Хай-Рейз бетон, например, проверяется в сертифицированной лаборатории, что исключает любое несоответствие нормам. А наработанная годами репутация делает невозможными какие-либо дополнительные махинации. Поэтому перед покупкой квартиры постарайтесь узнать максимум информации об используемых материалах и техническом оснащении вашего дома.
Что нужно узнать о строящемся доме
Когда вы определились с застройщиком и выбираете конкретный дом, выясните следующее:
- Какой класс объекта заявлен застройщиком? Это может быть "эконом", "комфорт", "бизнес" или "премиум". Класс объекта обычно определяется его расположением и внутренним наполнением: общей инфраструктурой, уровнем архитектурных решений фасада, благоустройства территории и мест общего пользования. Оцените объекты аналогичного класса у этого застройщика. Но помните, что чаще всего класс жилого комплекса - это условное понятие, которое составили маркетологи строительной компании.
- Какие сроки сдачи дома? Поймите для себя скорость строительства . Учтите, что быстрее всего строятся панельные и монолитно-каркасные дома, а дольше всего - кирпичные. Оцените сроки и свою готовность ждать завершения строительства.
- Обратите внимание на этажность здания и высоту этажа "в чистоте" - от готового напольного покрытия до потолка после отделки. Чаще всего застройщики указывают высоту этажа от перекрытия до перекрытия. Вам необходимо вычесть из этого значения толщину стяжки и финишного покрытия пола и толщину отделки потолка, например - натяжного.
- Уточните у застройщика материал, из которого возводятся внешние и внутренние стены, а также их толщину. От этого зависят такие показатели как тепло- и звукопроницаемость. Помните, что ваша задача - оценить производителя и качество материала, который закупает застройщик. Обратите внимание на количество наплывов и пустот в необработанных бетонных стенах внутри здания. Если их будет слишком много, это может говорить о том, что использовался некачественный бетон либо была нарушена технология его укладки и уплотнения. Стены и потолки помещений должны быть ровными. Но такой осмотр лучше делать со специалистом. Также проверьте, нет ли на стенах или перекрытиях участков с оголенной арматурой или сколотым бетоном. Учтите, что некачественный бетон от безымянных производителей может обладать недопустимо высокой радиоактивностью, что может годами наносить вред здоровью, а покупатель никогда об этом не узнает. У заводского бетона от крупных производителей этот параметр контролируется в лаборатории.
- Выясните, есть ли возможность выполнять перепланировки в квартире.
- Поймите для себя, какой будет вид из вашего окна. Многие застройщики выкладывают на своем сайте видео с квадрокоптера, снятое с высоты каждого этажа.
- Оцените планировочные решения, которые предлагает застройщик, и выберите оптимальную для себя планировку квартиры.
- Узнайте, кто будет обслуживать жилой комплекс - управляющая компания застройщика или ОСМД. Соберите отзывы жильцов об их работе с других объектов этого застройщика.
- Запросите у компании сведения об инсоляции квартир. В каждом доме есть квартиры с недостаточной инсоляцией, постарайтесь избежать такой квартиры при покупке. Помните, что квартиры, выходящие на северную сторону, всегда будут иметь меньше солнечного света, чем южная сторона.
- Уточните, какой в доме будет паркинг. Современные строительные нормы запрещают устраивать парковку во дворе. Паркинги должны быть подземные либо отдельно стоящие. Не забывайте, что за паркинг придется доплатить отдельно.
- Уточните статус жилья - квартиры или апартаменты. Они отличаются друг от друга тем, что в апартаментах невозможно прописаться, а иногда тарифы на коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в обычных квартирах. Застройщик может об этом умолчать.
- Обратите внимание, насколько качественно отделаны балконы и лоджии.
- Задайте вопросы о качестве окон и дверей, которые устанавливает застройщик.
- Осмотрите входные группы и состояние крылец на предыдущих объектах застройщика. Вокруг здания не должно быть трещин и провалов в грунте. Это может указывать на проблемы с фундаментом здания. Например, если застройщик использовал некачественный бетон при их устройстве.
- Если будет возможность, проинспектируйте подвал в уже сданных домах. Если увидите там сырость и плесень, это означает, что гидроизоляция подвала выполнена плохо. В таком случае, покупая квартиру на первом этаже, вы рискуете получить плесень и сырость у себя.
- Оцените качество благоустройства территории вашего жилого комплекса, мест общего пользования, озеленения газонов и оснащения детских и спортивных площадок.
Надеемся, что эта статья была полезной для вас и вы приобретете действительно хорошее жилье на всю жизнь.